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Preferencia del Instituto Nacional de Colonización para adquirir inmuebles rurales
Ampliación del derecho de preferencia.
Preferencia del Instituto Nacional de Colonización para adquirir inmuebles rurales
La Ley 19.577 amplió el derecho de preferencia del Instituto Nacional de Colonización (INC) en la enajenación de determinados inmuebles rurales
I. Instituto Nacional de Colonización
El INC es un ente autónomo creado por la Ley 11.029 (Ley Orgánica). El principal cometido del INC, de acuerdo a lo que dispone el art. 1º de la norma citada, es promover una racional subdivisión de la tierra y su adecuada explotación, procurando el aumento y mejora de la producción agropecuaria y la radicación y bienestar del trabajador rural.
Como parte de esta competencia principal, la norma le otorga a la INC preferencia para la adquisición de determinados inmuebles rurales, facultad que fue modificada por la norma que comentaremos.
II. Derecho de preferencia en la compra de ciertos inmuebles rurales
1. Régimen general del derecho de preferencia
El art. 35 de la Ley Orgánica prevé un derecho de preferencia del INC para la compra de determinados inmuebles rurales.
El inciso primero de la norma citada establece que todo propietario antes de enajenar un campo de una extensión igual o superior al equivalente a 500 hectáreas de índice de productividad CONEAT 100, está obligado a ofrecerlo, en primer término al INC, el que tendrá preferencia para la compra por igual valor y plazo de pago.
Esta obligación, así como la que comentaremos en el siguiente apartado, rige para el caso de las enajenaciones forzosas y en aquellas en las cuales la contraprestación del adquirente consista total o parcialmente en la entrega de acciones, valores u otros bienes, muebles o inmuebles.
2. Ofrecimiento del inmueble al INC
A tales efectos, los propietarios de inmuebles rurales que quieran enajenar, deben presentarse en el INC, el cual dispondrá de un plazo de 20 días hábiles contados a partir del día siguiente de recibido el ofrecimiento para manifestar si se interesa o no por la adquisición, transcurrido el cual sin que se expidiere, se entenderá que no hay aceptación por parte del INC.
Aceptada la oferta, caducan automáticamente las promesas de compraventa preexistentes respecto al o a los padrones objeto de la operación, debiendo proceder los Registros Públicos a cancelar las inscripciones que de aquéllas existieren, a simple solicitud del INC. El ofrecimiento no puede condicionarse o ligarse a otras operaciones; y, en todos los casos, debe consignarse el precio que se pacte o, en su caso, estimar en moneda nacional el valor que la parte vendedora asigne a la contraprestación del adquirente, estimación que no podrá superar el valor real fijado al inmueble por la Dirección Nacional de Catastro (DNC), y que representa la suma mediante la cual el INC puede adquirir el inmueble.
3. Sanciones por incumplimiento
La falta de cumplimiento de la parte enajenante de las obligaciones descriptas, determinará:
- La nulidad absoluta del negocio jurídico, la que operará de pleno derecho.
- El pago por parte del enajenante de una multa al INC equivalente al 25% del valor real íntegro fijado por la DNC, para el o cada uno de los predios comprendidos en la operación. Serán subsidiariamente responsables las partes del negocio jurídico, así como el escribano que otorgare la documentación.
III. Modificación introducida por la Ley 19.577
La Ley 19.577 amplió dicho derecho de preferencia, estableciendo la obligatoriedad del ofrecimiento para los siguientes padrones rurales: (i) campos ubicados en los departamentos de Colonia, Florida, Maldonado y San José , cuando la extensión de los mismos sea igual o superior al equivalente 200 hectáreas CONEAT 100[1], (ii) campos ubicados en el departamento de Canelones, cuando la extensión sea igual o superior al equivalente a 100 hectáreas CONEAT 100[2], y (iii) enajenaciones de campos en todo el territorio nacional de superficie igual o superior al equivalente a 200 hectáreas CONEAT 100 cuando estos sean linderos a padrones afectados por la ley de colonización (Ley 11.029).
Aplica para este nuevo supuesto, lo desarrollado arriba en cuanto al procedimiento a seguir previo a la enajenación, y la sanción por no seguirlo.
* Federico Trapp Pérez del Castillo
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[1] Para estos predios, el INC promoverá, en lo posible, actividades agropecuarias con explotación intensiva.
[2] Idem nota 1.