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Lo que deben saber los extranjeros para invertir en el país.
1. Introducción.
Con una fuerte estabilidad política y social, seguridad jurídica e interesantes tasas de crecimiento económico, Uruguay genera confianza y un clima de negocios propicio para los inversores extranjeros, especialmente en materia inmobiliaria.
Nuestro país es una plaza cercana y segura para argentinos, brasileros y otros ciudadanos de la región, que buscan colocar sus ahorros y/o realizar negocios, con rendimientos competitivos y ciertas flexibilizaciones en materia de residencia fiscal que invitan.
Asimismo, Uruguay ofrece, para quienes desean vivir en el país, excelentes condiciones de vida, con un ritmo tranquilo, distancias cortas, soluciones habitacionales de toda clase y acceso a servicios de salud y educación de primer nivel.
A continuación, detallaremos brevemente cuáles son las opciones de inversión y cómo es el procedimiento para adquirir bienes inmuebles en tierras orientales, tanto para la obtención de rentas como para quienes buscan ganar en calidad de vida.
2. Oportunidades de inversión inmobiliaria.
Las ofertas y oportunidades de invertir en el país son variadas y pueden adaptarse a las circunstancias o necesidades de cada cliente o interesado.
En materia de bienes inmuebles urbanos o suburbanos, pueden participar en los diferentes emprendimientos que se desarrollan en el país (principalmente en Montevideo y Punta del Este), vía adquisición de apartamentos (unidades de propiedad horizontal en construcción o en el pozo, por ejemplo), viviendas en urbanizaciones o barrios privados u otros nichos existentes en la materia, o ejecutar proyectos propios con importantes y atractivos beneficios fiscales (viviendas promovidas o fideicomisos de construcción al costo, p. ej.).
Los clientes extranjeros también pueden adquirir y/o explotar inmuebles rurales, los cuales son reconocidos por su gran calidad productiva y paisajes naturales. Los destinos de los campos van desde la vivienda y recreación hasta la explotación agrícola – ganadera, ya sea para el disfrute, la producción propia o el arrendamiento por parte de terceros.
3. Promoción de inversiones. Beneficios impositivos.
En nuestro país existe un atrayente régimen de promoción de inversiones, amparado por la Ley N° 16.906 -normas modificativas y complementarias-, que declara de interés nacional la promoción y protección de inversiones realizadas en Uruguay, pudiéndose obtener importantes beneficios impositivos.
La aplicación de dicha ley, a través de la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (COMAP, dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas), importa la promoción de actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino oficinas o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica.
Se consideran proyectos de gran dimensión económica aquellas construcciones que tengan un valor de obra civil y bienes muebles destinados a áreas de uso común a partir de veinte millones de Unidades Indexadas (20.000.000 U.I.) -aproximadamente US$ 2.300.000-.
Los beneficios a los cuales pueden acogerse las empresas cuyas inversiones sean promovidas por el Poder Ejecutivo, incluyen importantes exoneraciones del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE), exención del Impuesto al Patrimonio (IP) por los inmuebles comprendidos en la actividad, recuperación del Impuesto al Valor Agregado (IVA) pago en compras de materiales y servicios, y exoneración de tributos a la importación de bienes muebles del activo fijo no competitivos con la industria nacional.
4. Vehículos para efectuar inversiones.
Los inversores extranjeros pueden actuar como personas físicas en forma directa o a través de participaciones en sociedades comerciales (sociedades anónimas, sociedades de responsabilidad limitada o sociedades por acciones simplificadas, p. ej.) o fideicomisos inmobiliarios.
De acuerdo con cada estructura de negocios, se deberá analizar el tratamiento jurídico correspondiente, siéndole aplicable la normativa que corresponda al caso concreto (en materia tributaria, compliance / lavado de activos, tenencia y explotación de inmuebles rurales, entre otros).
5. Procedimiento de adquisición.
A los efectos de ilustrar un procedimiento de adquisición de un inmueble, tomaremos una operación estándar o clásica (como lo es la compraventa de una casa o apartamento), el que puede resumirse en los siguientes pasos o etapas:
a. Boleto de reserva (contrato preliminar).
Analizadas las intenciones y preferencias del cliente, con el debido asesoramiento de los profesionales intervinientes, se negociarán y acordarán los términos y condiciones de la transacción inmobiliaria.
A los efectos de sentar las bases del negocio (objeto, precio, plazo de escrituración y otros), se otorgará un boleto de reserva, cuyo texto extenderá el escribano actuante, que siempre será designado por la parte adquirente.
En oportunidad de su otorgamiento, es de estilo que la parte futura compradora entregue al escribano designado el diez por ciento (10%) del precio pactado en concepto de depósito en garantía.
b. Escrituración (contrato definitivo).
Dentro del plazo pactado en el boleto de reserva (usualmente entre 30 y 60 días a contar de su suscripción), se otorgará la escritura de traslación de dominio del bien ante escribano público, previo riguroso estudio de toda la documentación relativa al inmueble y sus antecedentes por parte de éste (denominado “estudio de títulos”).
La primera copia de la escritura deberá ser inscripta en el registro público respectivo (Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria del lugar de ubicación del bien), lo que otorgará derecho real en el inmueble. Este trámite también será realizado por el notario actuante, como parte del servicio profesional que brinda a tales efectos.
Sin perjuicio de lo anterior, en el caso que el objeto de la operación sea una futura unidad de propiedad horizontal (edificio en construcción) o exista otra circunstancia que así lo amerite (pago del precio en forma diferida, p. ej.), a la escritura de compraventa le podrá preceder una promesa de enajenación entre las partes, que también es un contrato preliminar pero que posee aptitud registral -su inscripción hace nacer el referido derecho real, lo cual resulta una ventaja para el promitente comprador con relación a otros ordenamientos jurídicos-.
6. Costos asociados a la compra de bienes raíces.
Como en toda operación, existen una serie de costos asociados, los cuales dependerán del monto y complejidad del asunto, el vehículo o estructura jurídica elegida para llevarlo a cabo y demás aspectos que hacen a la transacción.
Entre el cinco y el nueve por ciento (5% – 9%) del precio o valor del bien objeto de la operación se deberá destinar a cubrir este coste por parte del adquirente.
A continuación, indicamos algunos de los rubros a considerar por los compradores de inmuebles -sin perjuicio de las exenciones impositivas que resulten aplicables y las particularidades que correspondan a cada caso-:
a. Comisión de intermediación. En caso de participación de un agente inmobiliario, tiene el derecho a percibir el tres por ciento (3%) -más IVA- del monto o precio de la transacción por concepto de comisión de intermediación.
b. Honorarios notariales. El escribano, en su calidad de profesional interviniente (encargado del asesoramiento, estudio de títulos, escrituración e inscripción y agente de retención y percepción de tributos), deberá ser elegido por la persona que adquiere el activo. De conformidad al arancel oficial vigente, los honorarios notariales por la participación en este tipo de contratos ascienden al tres por ciento (3%) -más IVA- del precio de la operación.
c. Impuestos. Salvo excepciones (compra de viviendas promovidas por la Agencia Nacional de Vivienda -viviendas de interés social-, p. ej.), la parte adquirente de un inmueble deberá abonar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), a una tasa del dos por ciento (2%) del valor real del bien (valor catastral, generalmente sensiblemente inferior al valor de mercado).
d. Gastos. Los gastos que hacen al estudio de la documentación relativa al inmueble y la inscripción de los contratos en el registro público respectivo también deben ser asumidos por el comprador. La carga en esta materia dependerá de los antecedentes dominiales del bien; sin perjuicio, a estos efectos, podemos estimar los costos entre trescientos y quinientos dólares estadounidenses (US$ 250 – US$ 500).
Por su parte, téngase presente que, sin perjuicio de las exoneraciones impositivas que resulten aplicables, el propietario será responsable del pago de una serie de tributos y gastos asociados a la propiedad del bien inmueble o el rendimiento económico por su explotación, según corresponda (Contribución Inmobiliaria, Primaria, Patrimonio y Renta, a vía de ejemplo).