Pérez del Castillo & Asociados - Abogados, Escribanos y Contadores

La Ley Nº 20.021, promulgada el 23 de diciembre de 2021 y publicada el 5 de enero de 2022,  modificó el Código Civil[1] impulsando un cambio significativo en materia de donación de bienes inmuebles en el país.

Régimen anterior

Antes de la aprobación de la referida ley, la titulación de donación de inmuebles era generaba diversas dificultades. Sobre todo, de carácter cuantitativas (es decir, medible en términos económicos), ya que las donaciones de inmuebles fueron y son títulos hábiles para transmitir el dominio.

El régimen anterior permitía, una vez fallecido el donante, entablar a los herederos forzosos[2], a quienes les corresponde por ley la denominada “porción legitimaria” (o la “legítima”)[3], la llamada “acción de reducción de donaciones inoficiosas”.

Cuando la legítima se veía afectada (total o parcialmente) por las donaciones de inmuebles realizadas por el donante - causante, los herederos forzosos podían ir contra los donatarios y en caso de éstos últimos ser insolventes o no tener bienes por haberlos enajenado, podían ir contra el tercero adquirente de dicho bien o sub-adquirentes posteriores.

En virtud de lo expuesto, cuando en el proceso dominial de un inmueble existía una escritura de donación de un bien raíz, lo que se analizaba eran tres aspectos:

1. Si el donante había o no fallecido y si tenía o no herederos forzosos.
2. Si había o no prescripto la acción (4 años a contar del fallecimiento del causante/donante). 
3. Si el donante aún vivía, se analizaba si era solvente y por tanto no se afectaría la porción legitimaria de los herederos forzosos.

Estos aspectos, según la situación en particular, eran riesgos en mayor o menor medida para el tercero adquirente, pero riesgos latentes. Todo ello sin perjuicio de la eventual solución de otorgar fianzas por parte de los futuros legitimarios o terceros para el caso de que no existan otros legitimarios.

Lo que implica la modificación normativa

Las anunciadas modificaciones al Código Civil, excluyen de la acción de reducción de donaciones inoficiosas a los terceros adquirentes de un bien inmueble que hubiese sido previamente donado.

El régimen pasa a basarse en dos postulados:

1. La acción de reducción de donaciones inoficiosas, sólo alcanzará al donatario y a sus sucesores a título universal, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1640 inciso segundo (inciso 3º art. 1639 del Código Civil).
2. Si las donaciones no cupieren todas en la porción disponible, se suprimirán o reducirán las más recientes por el orden posterior de la fecha de su otorgamiento en lo que resultare exceso. La insolvencia del donatario ocurrida en vida del donante gravará proporcionalmente a los otros donatarios y al heredero (inciso 1º  y 2º art. 1640 del Código Civil).

Vigencia de los cambios

Es importante tener presente que las modificaciones previas se aplican a las sucesiones que se abran con posterioridad a la vigencia de la misma, es decir a partir del 15 de enero de 2022, sin especificar si se refiere a la apertura legal (muerte del causante) o apertura judicial (inicio de la sucesión).

Síntesis

En suma, con la modificación antes explicitada, el adquirente de un inmueble que procede de una donación, no correrá riesgo de acciones por parte de los herederos forzosos del donante, lo cual brinda seguridad jurídica a dicho adquirente y facilita el tráfico jurídico del bien.