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20 de Octubre del 2021

Fideicomiso de construcción al costo

Análisis de la regulación e incentivos en torno al confiable instrumento para la adquisición y construcción de inmuebles en Uruguay.

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El Poder Ejecutivo, a través de un reciente decreto, hizo justicia tributaria y generó un nuevo incentivo para la construcción y adquisición de bienes inmuebles bajo esta modalidad. A continuación, un breve análisis.

I.         FIDEICOMISOS

Conforme al oportuno artículo sobre Fideicomisos, al cual nos remitimos, desde la promulgación de la Ley Nº 17.703 en octubre de 2003, los contratos de fideicomiso se han convertido, paulatinamente, en una relevante alternativa para la estructuración de negocios en nuestro país.

El fideicomiso puede definirse como un negocio por el cual una o varias personas (fideicomitentes) transmiten determinados bienes o derechos a otra (fiduciario) con el fin de que ésta los administre o disponga de ellos conforme a las instrucciones que le realicen, a título de propiedad fiduciaria, en beneficio de determinados sujetos (beneficiarios).

II.        FIDEICOMISOS DE OBRA

Entre los distintos tipos de fideicomisos y sus variantes, encontramos el fideicomiso de obra o de construcción, por el cual los fideicomitentes -y beneficiarios- (personas interesadas en construir y adquirir inmuebles) instruyen al fiduciario (quien recibe los bienes fideicomitidos en un patrimonio de afectación separado, para administrarlo en los términos definidos en el contrato de constitución del fideicomiso) a efectos de que aplique los aportes realizados a la financiación y ejecución de una obra determinada.

Es frecuente el uso de dicha figura para la construcción de edificios en régimen de propiedad horizontal, siendo los fideicomitentes quienes aportan los fondos -e incluso el propio terreno (aporte en especie)-, adjudicándoseles las unidades resultantes de la edificación una vez finalizada la misma.

III.      CONSTRUCCION AL COSTO

El Decreto N° 27/013, modificando lo dispuesto por el Decreto Nº 150/007 (reglamentación del IRAE - Ley Nº 18.083), definió como “Fideicomiso de Construcción al Costo” (en adelante, “FCC”) al contrato de fideicomiso que instrumenta la modalidad de construcción y enajenación de bienes inmuebles, en cumplimiento de las siguientes condiciones: i) tiene por objeto la construcción de inmuebles, destinados a ser transferidos a los fideicomitentes en cumplimiento del contrato; y ii) los fideicomitentes se obligan a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso para la consecución de su objeto.

Este vehículo presenta, entonces, interesantes ventajas para todos los interesados, ya que permite a los desarrolladores sortear eventuales problemas de aumento del coste a lo largo de la obra, y a los inversores adquirir una unidad al costo de construcción, con beneficios tributarios, como la exoneración del Impuesto al Patrimonio por su participación.

La referida normativa, asimismo, estableció el criterio para la aplicación del Impuesto a la Renta a las Actividades Económicas (IRAE) en los FCC, que presentó una menor carga fiscal en relación con otras opciones constructivas -utilidad del fideicomiso resulta prácticamente nula o residual-, disponiendo que la renta bruta correspondiente a las transferencias de inmuebles realizadas a los fideicomitentes / beneficiarios, en cumplimiento de dichos contratos, se determinaría como la diferencia entre los aportes oportunamente efectuados por éstos y el valor fiscal de los bienes transferidos.

No obstante, el talón de Aquiles de este instrumento fue el tributo que debían pagar los fideicomitentes por la renta generada en ocasión de futuras transacciones con bienes cuya procedencia es un FCC, ya que el costo de adquisición a considerarse era el valor catastral de los inmuebles y no los aportes efectivamente realizados por los fideicomitentes.

IV.      NUEVO TRATAMIENTO TRIBUTARIO

El Poder Ejecutivo, por Decreto Nº 185/021 de junio de 2021, precisó el tratamiento tributario aplicable a la operativa vinculada a los FCC, para determinar la renta generada por el fideicomitente en ocasión de la posterior enajenación del inmueble adjudicado.

En el caso de los inmuebles recibidos por adjudicación, su valor estará constituido por la suma de los aportes pactados, considerándose como fecha de adquisición la del otorgamiento de la respectiva escritura de adjudicación.

Por su parte, los fideicomitentes que aporten el terreno al fideicomiso, el valor de dicho aporte en especie será el equivalente al monto establecido en la correspondiente escritura (que en ningún caso podrá ser inferior al valor real vigente fijado por Catastro).

La nueva normativa permite, adicionalmente, resolver la problemática existente al momento de valuar los bienes recibidos por la adjudicación de un FCC, ya que, en futuras enajenaciones de inmuebles, a los efectos del cálculo de la renta o ganancia, el costo de adquisición a considerarse será la suma de los aportes realizados por los fideicomitentes (costo real), evitando partir del valor fiscal o catastral para su cálculo.

Con buen criterio, el Poder Ejecutivo, con iniciativa del Ministerio de Economía y Finanzas, encuentra una solución fiscal justa y, de forma indirecta, fomenta el uso de esta herramienta jurídica que, por su reconocida versatilidad, resulta muy atractiva para la construcción y adquisición de inmuebles, para sí (autoconstrucción) o para su comercialización.

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